Diversificação de FII inclui loteamentos e cemitérios

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15/04/2021

Fundos de investimento imobiliário estão na carteira de 1,2 milhão de investidores pessoa física

Por Suzana Liskauskas — Para o Valor, do Rio

Os fundos de investimento imobiliário (FII) estão na carteira de cerca de 1,2 milhão de investidores pessoa física no Brasil. Isso significa o dobro de investidores de FII em 2019 e mais de dez vezes o total alcançado em 2012, que foi de 100 mil. Após percalços na última década, a indústria de FII despontou nos últimos dois anos.

Segundo dados do Anuário Uqbar FII 2021, o mercado secundário de FIIs movimentou mais de R$ 200 milhões por pregão em 2020, com 100 mil negócios diários. Em 2012, foram registrados, em todo o ano, 100 mil negócios, e o volume movimentado por FIIs no mercado secundário somou R$ 1 bilhão.

O mercado aponta a terceira onda dos FIIs, com produtos que fujam ao óbvio. Durante 2020, a tendência foi a diversificação de ativos, incluindo loteamentos residenciais, silos de armazenamento de grãos, hospitais, cemitérios e supermercados. A exemplo dos Estados Unidos, o mercado nacional ingressa numa nova era com produtos mais sofisticados de agronegócios, residencial e infraestrutura.

Marcos Baroni, chefe de pesquisa de fundos imobiliários na Suno Research, diz que o investidor de FII precisa se descolar da Selic e olhar para o juro real. Ele afirma que, do ponto de vista de juro real, o FII é muito atrativo.

“Não se define o investimento, como bom ou ruim, unicamente por juro. Um portfólio relativamente diversificado, com bons ativos e gestores, tende a ter resultados satisfatórios ao longo dos ciclos. O investidor de FII é um colecionador de cotas e acumulador de renda passiva. Se tiver esse foco, juro acima ou abaixo, ele acumulará cotas e colecionará renda”, afirma Baroni.

André Catrocchio, sócio e diretor de relacionamento com investidores da Hectare Capital, diz que a indústria de FII no Brasil amadureceu muito na última década. Segundo Catrocchio, que há dois anos desenvolve fundos com ativos residenciais nas regiões Norte, Nordeste e Centro-Oeste, o investidor aprendeu a entender o produto e conhecer o gestor.

“Mercado de FII é um jovem adulto, não mais uma novidade para boa parcela de investidores. O que está sendo proposto pelos gestores e demandado pelos investidores é sair do óbvio”, afirma Catrocchio.

Para Brunno Bagnariolli, sócio e gestor responsável pela área de real estate da Mauá Capital, o investidor de FII no Brasil já é capaz de identificar as diferenças entre fundos de papéis, como os Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs). Bagnariolli afirma que a profissionalização da indústria de FIIs eliminou os produtos com vício de origem e favoreceu a liquidez. Em 2020, o volume de emissões para novas cotas de fundos de CRI ultrapassou R$ 35 bilhões.

“O estoque de CRIs disponíveis no mercado não aumentou 30 bilhões. Houve uma migração de CRI dos bancos para fundo de CRI. É um veículo interessante para o investidor alocar em crédito imobiliário de longo prazo pela questão da liquidez”, afirma Bagnariolli.

Segundo Rodrigo Possenti, gestor do fundo Fator Verità, da Fator Administração de Recursos, os fundos de CRI são mais resilientes no momento de alta de taxa de juros. “Os fundos de CRI mais maleáveis e rápidos na troca de ativos. No mercado secundário, pode-se vender posições para novas operações a uma taxa de juros maior. Tendem a ser mais dinâmicos e melhorar a rentabilidade mais rápido”, afirma Possenti.

Com uma visão otimista dos FII de papéis, Alessandro Vedrossi, sócio-diretor da Valora Investimentos, partiu para novas estratégias. Em setembro de 2020, a gestora lançou um FII Hedge Fund, o VGHF11 Valora Hedge Fund, que pode investir em qualquer tipo de papel do setor imobiliário.

“Acho que investidor precisa ter FOF (fundo de fundos), mas maioria da carteira é composta por FII, uma correlação alta com o Índice de Fundos de Investimento Imobiliário (IFIX). Quando pensamos um novo produto para investir em papel, queríamos descorrelacioná-lo do IFIX”, observa Vedrossi.

Gustavo Asdourian, sócio da Guardian Gestora, destaca o esforço dos distribuidores para aproximar o FII dos investidores pessoa física. Para Asdourian, o mercado brasileiro tem potencial para chegar a nove milhões de investidores. “Temos uma legislação robusta e um esforço cada vez maior no que se refere à educação financeira”, comenta Asdourian.


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